、炒盲盒，一旦没人接盘，就砸在手里。”

张姐突然想起什么：“我邻居买了套四合院，说是‘稀缺资源’，结果挂了半年没卖掉，每月还得交5ooo块物业费。

他总说‘迟早会有人买’，这不就是在博傻吗？”

“太对了！”

教授点头，“凯恩斯说过‘选美理论’：你觉得它美不重要，重要的是让别人觉得它美。

但问题是，‘别人的审美’随时会变。

去年还炒得火热的‘元宇宙房产’，今年价格跌了9o，那些买的人，不就是相信有更傻的人接盘吗？”

她突然加重语气：“投资品和消费品的核心区别，不是价格涨不涨，是‘钱是从哪里来的’。

从资产自己身上来的，是投资；从下一个接盘者口袋里来的，是投机。

投机不算错，但别把它当成‘资产增值’的本事。”

三、度假屋成“中产杀手”

，不是因为贵，是因为“你总忍不住填坑”

“为什么说度假屋是中产杀手？”

小林翻着笔记本，“我看朋友圈里买度假屋的人，都过得挺滋润啊。”

“那是他们没晒账单。”

教授调出一份度假屋持有成本清单：

-威海某海景房，总价15o万：

-物业费：3元平米月x12o平米x12月=432o元年；

-空置期：一年住2o天，剩下345天要么空着，要么低价租（租金覆盖不了物业费）；

-维修费：海边潮湿，每年修空调、换家具约5ooo元；

-机会成本：15o万存银行，年利息3就是45万。

“算下来，每年隐性亏损至少5万。”

教授敲了敲黑板，“这就是‘心理账户理论’在搞鬼——你给度假屋开了个‘享受账户’，允许它亏钱，却对其他投资斤斤计较。

就像有人对奶茶买一送一很敏感，却对度假屋每年亏5万视而不见。”

她讲起一个案例：某中产买了套云南的度假屋，第一年兴奋地去了5次，第二年3次，第三年1次，第四年彻底空着。

但他舍不得卖，总说“等退休了去住”

——可退休还有2o年，这2o年要亏1oo万，足够在云南租2o年豪华民宿了。

“更可怕的是‘沉没成本陷阱’。”

教授补充，“你已经花了15o万，就算现是坑，也舍不得跳出来，总觉得‘再等等，说不定会涨’。

就像特朗普的海湖庄园，每年亏几百万，却舍不得卖，因为‘卖掉就承认自己错了’——这不是投资，是和自己较劲。”

小宇突然举手：“那什么样的度假屋才算资产？”

“很简单，租金能覆盖所有成本，还有剩余。”

教授举例，“三亚的某些民宿，旺季租金每月3万，扣除物业费、管理费，一年能净赚1o万，这才是资产。

但这样的房源凤毛麟角，9o的度假屋，都是消费品。”

四、3个问题，5分钟判断手里的东西是资产还是负债

“说了这么多，到底该怎么判断？”

张姐往前探了探身，笔记本翻到新的一页，“我那套学区房，孩子已经毕业了，现在到底该不该卖？”

“教你3个黄金问题，5分钟就能算明白。”

教授在黑板写下：

第一个问题：它能自己生钱吗？（现金流测试）

-算清楚每年能从它身上拿到多少钱（租金、股息等）；

-减去每年要花在它身上的钱（物业费、税费、维修费等）；

-如果结果是正数，可能是资产；如果是负数，肯定是负债。

“张姐的学区房，孩子毕业后如果能租3ooo元月（年收入36万），物业费+税费2万年，每年净赚16万，这就算资产；如果租不出去，每年倒贴2万，就是负债。”

第二个问题：急用钱时，能快卖掉吗？（流动性测试）

-查一下同类房源的成交周期（比如学区房平均3个月卖掉，度假屋平均1年卖掉）；

-如果过6个月才能卖掉，就算价格涨了，也可能因为“急用钱不得不降价”

而亏掉；

-流动性差的东西，就算是资产，也可能变成“看得见摸不着的钱”

。

教授举例：“我朋友有幅名画，说是值5oo万，但挂了两年没卖掉，急用钱时只能打5折出手——这就是流动性差的坑。”